“购买的房屋是租赁契约房产，屋子已经30多年了，大约剩下60年，不晓得要如何更新租赁契约？费用如何计算？”

答：

当租赁业权期满后，如果屋主没有延长租赁的期限，那么土地将归国家或地方政府所有。当我们购买租赁产权的转手房屋时，将会接手前任业主剩下的房屋租赁期。

有鉴于此，我们应该在租赁契约到期之前，提出延长租赁契约申请，最好是在租赁契约期限至少剩下30年之前进行。

越接近到期日子申请 费用越高

为何会有租赁契约的土地或房屋？简单说，当国家或地方政府将一块土地出售给公司，然后让这家公司持有土地不超过一个年限，例如99年，这个土地的业权就是属于租赁契约。

值得注意的一点，延长租赁契约是需要付费的，而且是越接近到期的日子才申请，费用将会越高。

购屋者协会中文组主任陈锺灵说，在马来西亚，如果是99年租赁契约房产，至今还未有到期的，因为独立至今还不到70年；但是，如果是在60／70年代购买的房产，距离99年租约期满日并不远，了解如何更新租赁契约也是好的。

假如一个人在转手市场购买的房屋已经十多二十年，而且还是租赁契约房产，等于说这间房屋只剩下80年或70多年，如果卖主可以降低售价还可以考虑购买，否则就不大值得。

一般来说，租赁契约房产会面对比较多的限制，导致这类房产比较不像永久地契般受欢迎，除非点非常理想。除了契约期满之前，需要支付一笔更新契约的费用，在转手交易时还需要寻求有关当局的批准，因此交易的时间会拉得比较长。

许多时候，人们会觉得租赁业权的价值比永久业权的屋子来得低，而且发展商在推销新的房产项目时，也会经常强调这一点。

更新费用看地区屋款面积

再来，更新租赁契约需要一笔费用，这笔费用要看房屋坐落在哪一个地区，属于哪一个地方政府所管辖。还有就是看房屋的类型，分层产业如公寓和排屋、独立洋房，需要缴付的费用是不一样的。此外，房屋面积大小也会影响延长租赁契约的费用，因为在计算更新契约费用的方程式，除了年限和土地市价，还有就是需要填写土地面积 ／房屋面积的资料。

由于至今还未有分层契约房产到期，因此我们无法提供真正的数据供参考。业主可以到房屋所在地区的市政局或市议会，询问和了解情况。

如果是有地房屋，业主可以自己处理和提出延长地契申请，如果是分层产业，例如共管和公寓，在管理机构（MC）取得所有业主同意后负责进行，因为所有业主都拥有分层地契，而不是一张总地契，因此每个业主都需要支付延长租赁契约产权的费用。

陈锺灵补充，整个过程可能需要1至2年的时间，胥视有关当局、土地局的办事效率。

在马来西亚，业主提出延长租赁契约申请，需要准备的文件包括填写申请表格，经过核实的地契副本，可以从土地局获取。在提出申请时，那一年的地税单和门牌税单收据副本，其他文件包括个人和土地资料、平面图副本、业主身分证副本。

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曾任亚洲电视主席、丽新集团创办人“林伯”林百欣于2005年逝世，留下逾29亿港元（约17 亿7500万令吉）遗产分予妻儿，三太顾瑞英及女儿林明珠未列受益人，2011年入禀争议遗嘱无效，案件昨在高院开庭审讯。

三太两母女质疑林百欣立遗嘱时已患上脑退化症，精神及智力并不正常，遗产管理人一方则称，三房分不到遗产，因两人欠林百欣10亿港元尚未偿还。

林百欣遗产管理人张定球早前去世，两名律师接手管理。代表张定球一方的资深大律师文本立在庭上称，林百欣遗产约29亿港元，次子林建岳取得超过19亿港元，长子林建名获约7亿港元，二房太余宝珠和养子林建康获近3亿港元。

三太顾瑞英及女儿林明珠一方称，林百欣受脑退化症影响之下于2004年11月订立遗嘱，并认为遗产总值为600亿港元。

文本立昨陈辞反驳，林百欣曾由医生进行简短智能测验（MMSE），满分30分的评估取得9分，翻查笔记可见林百欣只作答约14条 问题，另一医生推算林百欣若回答全部问题，他可取近半分数，医学上属于正常，故未能证明他因脑退化症病情，有损智力及精神状态。

文本立引述书面供辞，张定球称在林百欣患癌期间为他办理遗嘱，林百欣明白意思。电视广播前副主席兼执行董事李宝安则称， 于2004年8月与丽丰高层何荣添与林百欣谈及资产，林百欣认为，成衣生意包括鳄鱼恤由林建名承继最为理想，性格活跃的林建岳 适宜接手物业投资和娱乐生意。

林建岳在供辞称，他和李宝安曾于2004年带了父亲爱吃的乾炒牛河探望他，林百欣认得和叫唤李宝安的名字，他们当时讨论遗嘱意愿，林百欣对答如常，就遗嘱内容表示“好好”。丽丰董事姚逸明另称，林百欣当时能够商量业务，对金钱银码概念清晰。

对于三房母女不获分发遗产，文本立称，两人名下的高发发展有限公司多年前投资上海豪宅项目“芝大厦”，先后向林百欣借款5 亿港元，以及由林百欣担保向恒生银行借贷5亿港元，两人未有偿还共10亿港元。

文本立反驳2人说法，指这10亿港元贷款并非林百欣自愿餽赠，提及林明珠甚至指称过父亲对她诽谤。文本立指有证供提及，林百 欣认为顾林两人对他欠下借款已占其资产很大部分，因此没有理由分发遗产予她们。

林百欣为香港制衣及地产商人，1947年创办丽新制衣，1988年入主亚视担任主席，2005年因病去世，享年90岁。

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900万遗产不想分大儿子 母生前一招让他失继承权

台湾北市三兄弟争产，由于母亲生前预立遗嘱，不准大儿子继承逾4123万新台币（约609万令吉）现金及一栋价值近2000万新台币（约295万令吉）的房产，加上两位弟弟提出证据，证明哥哥不闻不问母亲7年，就连告别式也没来参加，最终法官判决继承权不存在，后续争取特留分也败诉。

大儿子主张自己和两个弟弟各有三分之一的应继分，但最后却没有分到任何东西，房子也被过户至弟弟名下，侵害继承权利。弟弟们则拿出母亲在2019年的自书遗嘱佐证，强调妈妈早已交代不准大哥继承财产。

弟弟们反击，哥哥从2013年起陆续向母亲借款200万新台币（约29.5万令吉），隔年甚至要求母亲担任保人，遭母亲拒绝，此后哥哥离家不闻不问，还向母亲呛声，“请放心，绝不再开口向您拿一毛钱，只要是您的财产，我全都不会要”等语。

母亲在遗嘱中也明确写下，拒绝为长子作保后，长子搬出家门更换电话，从未关心，造成本人莫大的痛苦与难过，“长子丧失继承权（含特留分），因其大逆不孝”等内容。

遗嘱经过调查局鉴定，确认笔迹为本人亲签，法官也认定字体形状、大小及间距都与妇人笔迹相符，是有效的自书遗嘱，判决长子丧失继承权，可上诉，后续长子争取特留分也败诉。

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公积金局【抚恤金】

马来西亚大部分打工一族都是公积金局 (KWSP) 的会员，除了可以得到常年派息之外，其实公积金局也提供会员额外的福利。其中一项福利，就是一旦会员去世，家属们将可以申请 RM2500 的抚恤金 (Death KWSP Benefits) 。

任何 60 岁以下的 KWSP 会员如果不幸遇难， 其家属将会得到 RM2500 抚恤金。这笔死亡抚恤金并非取自会员的公积金存款，而是从公积金局的投资拨出。不过，这笔死亡抚恤金并非自动支付，会员家属必须向公积金局提出申请。

六十岁之前去世的公积金局会员，其家属可在6个月内申请 RM2500死亡抚恤金。这笔 RM2500 的死亡抚恤金将会发放给符合资格的会员家属，如配偶、孩子或会员父母。

这项福利只会提供给死者其中一名亲人，若多名死者家属同时申请，最后决定权落在当局手中，家属无权抗议。

申请者必须填写 KWSP9KM (AHL) 表格及责任同意书，并且携带会员死亡证书、本身的大马卡与银行户头资料，如银行存摺或月结单。

若会员逝世前没有指定受益人，需要额外文件包括高庭或土地局或公共信托有限公司的相关文件，以及可证实与死者关系的文件等。

家属申请公积金 RM2500 死亡抚恤金的援助金条件：

1. 大马公民
2. 会员还未到六十岁已经去世
3. 必须在会员去世的6个月内申请

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“一名购买了二手房的贷款人，于2021年购房并选择了Full-flexi Loan，总贷款额为38万5000令吉， 贷款期限为30年。现在每个月必须偿还大概1800令吉，但是每个月都会多付1000令吉，所以每个月交付额为2800令吉

考虑到未来5至7年内可能出售房产，对每月多付还款的计算产生了一些疑问。

以下是关注点和问题： 根据了解，通过每月多付还款可以减少贷款期间所需支付的利息。但考虑到打算在5至7年后卖出房产，每月多付还款是否会对减少利息有明显效果？

在这种短期持有房产的情况下，每月多付还款是否有一种简单的方法或计算公式，可以帮估算在5至7年内每月多付还款对利息的减少？

对每月提前还款的计算和影响十分关注，希望能够得到专业建议。”

答：

买房、贷款、还房贷，是每个买房人必经的3部曲。无论房是自住用，还是投资，都应该清楚了解银行的贷款利率如何操作。

根据资料，贷款38万5000供30年。每月分期付款大概1800令吉，那么通过贷款计算机就能计算出贷款利息落在每年的3.83％。

银行对房产的贷款配套，是以余额递减法（Reducing Balance）来操作，也就是第一个月所还贷的1801令吉，有1229令吉 （38万5000令吉ｘ3.83％／12个月）是银行的利息，其余的572令吉是偿还本金，所以第一个月尾的余额结算是38万4428令吉。

第二个月，还是同样的偿还1801令吉的房贷，这个月的利息是1227令吉（38万4428令吉ｘ3.83％／12个月），本金摊还变成 574令吉，余额结算为38万3855令吉。

接下来的每个月分期付款不变，都是偿还1801令吉的房贷，房贷利息就会越缴越少，偿还的本金就会越来越多，直到第360 个月，把贷款供完为止。可参考图表 1：

那么图表2，就可以清楚的看到，在每月多缴1000令吉的情况下，每月的本金摊还及余额结算都会有所不同。

拿第一个月份来说，从本来的分期付款1801令吉提高到2801令吉，那么银行征收的利息不变，本金摊还就变成了1572令吉，余额结算为38万3428 令吉。

来到第二个月，应缴的利息就变成了1224令吉（38万3428令吉ｘ3.83％ ／12个月）。 

可缩短供期  

如果按照每月多缴1000令吉的计算而又不卖房的情况下，在第182月的时候，就可以把贷款缴清。

现在，贷款配套是Flexi Loan又称灵活贷款。灵活贷款能为借贷人提供比半灵活贷款更多的便利。如同其名称，Flexi Loan允许借贷人无需经过复杂的批准程序，就可以支付额外的供款或把之前多付的供款提领出来！这类房屋贷款的户头会与个人往来户头（Current Account）绑定在一起。所以，多供款都能节省利息。

只要对比图表1和图表2，就能看到关注点，看到实际所节省的利息。

60个月后，图表1按照原本1801令吉的还贷路径，余额结算为34万7258令吉，实征利息为7万零289令吉。

图表2在每月多缴1000令吉（共6万令吉）的情况下，余额结算为28万1243令吉，实征利息为6万4275令吉。

两者60个月后的利息差额为6014令吉。

利息差额明显与否，就要看心中的那把尺了。

当然，因为是Flexi Loan灵活贷款，也可以选择一次性的多缴贷款。比如到期的定存3％转去3.83％的贷款利息，又或者年 底的花红拿去摊还贷款，这些举动也可以减少利息，又可以随时随地的把多缴的贷款提出来，灵活运用。

重点是要把低利息转去高利息才是明智的选择！ 

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“一名寡妇在丈夫死后，才发现居住的房子没有保险保障，在无力偿还房贷的情况下，房子将被拍卖，令她不知如何是好。”

房屋贷款保险有多重要？一家人居住多年的屋子，因失去一家之主而面对被拍卖的命运，原因竟是未供完的房屋贷款没有保险，导致寡妇与孩子们因无力缴付房贷，即将面对失去住所的命运。

专注在霹雳怡保、太平地区的女地产经纪露比哈斯曼周四在脸书发帖子，分享接到一名陌生女子的来电，对方在电话中的声音透露出紧张和焦急之情。

她表示，对方表示不知如何，言辞恳切请求帮忙，经探问之下得知，原来对方的丈夫才过世不久，留下她与孩子们，因无法偿还房屋贷款，居住多年的屋子即将被银行拍卖。

“这名女士今天接到通知信，指她目前居住的屋子将于3月11日被拍卖。”

她指出，对方指这间屋子是丈夫遗留下的唯一房产，也是一家人的栖身之所。

“为什么不向保险索赔，解决房屋贷款问题？结果她回答说，她在丈夫死后才发现他在申请房贷之初，便不曾购买房屋保险。”

房产经纪露比在脸书贴文分享她接到一名寡妇的求助电话，得知对方因房贷没有保险，在丈夫死后，屋子面临被拍卖的命运。（脸书截图） 

露比表示，听到对方这么说，她的心也跟着沉了下去，更不知道如何帮助这位身陷窘境的女士和她的孩子们。

“因此撰写这则贴文，希望能分享个人浅薄的经验知识，提供一些帮助，也希望这名女士能安然度过困难。”

露比提醒拥有房屋贷款人士检查各自的合约，确认名下的房产是否拥有保险保障。

“若有（房屋）保险，保额多少？保障期限多长？保险涵盖哪些方面？

“如果没有买到保险，请尽快购买。”

她指出，她经常向顾客强调房贷保险的重要性；若银行无法融资，务必自备资金支付律师费和估价费，确保购买到房屋保险。

“我们无法预测自己的未来，不知道谁会先离开这个世界。因此，为我们的财产准备好保障，确保下一代无忧，不必为偿还房贷受苦。”

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试问：想要更多的财务稳定性和自由吗？你的财务状况是目前生活中最大的压力来源之一吗？如果答案是肯定的，不妨来阅读一下美国知名电台节目主持人戴夫·拉姆齐（Dave Ramsey）所著《躺着就有钱的自由人生：从摆脱负债到安稳退休的理财7步骤》，或许可以成为你治愈金钱忧郁症的良方。

在这本书中，戴夫·拉姆齐以自己为例，他曾经顺风顺水，快速累积财富，但是后来投资失利而宣告破产，连带家庭关系也变得紧绷……；于是他重新审视自己的理财规划，打造一套经得起考验的行动步骤，不仅自己从谷底翻身，也帮助许多家庭重掌金钱的主导权。

好奇他是怎么做到的吗？他大力提倡“零债务”的生活，正如同《福布斯》（Forbes）网站整理出75％有钱人揭露的致富起手式：先有钱、再花钱。以下归纳戴夫·拉姆齐提出的实现全面“金钱改造”的7个步骤，依序建立个人财务稳定性并逐步累积财富：

一、启动应急基金

首先，在独立银行户头中存入应急资金，直到户头中有1000美元，可以防止出现突然发生的必要开支诸如：医疗费用、汽车费用或是房屋维修费用等，因为没有做好准备而陷入沉重的债务。

二、关注个人债务

其次，将你所有的债务列出一张清单，使用“债务滚球法”来偿还所有的债务，先偿还小额债务后，逐步偿还更大的债务诸如：汽车债务、信用卡债务及学生贷款等。

三、填写紧急预备金

再者，不妨使用每月用于偿还债务的相同资金，并将其存入“紧急预备金”中，直到足以支付3至6个月的费用和账单；就像《财经杂志》统计，在10年期间内，有高达78％的人可能遭遇重大变故，“你需要有把雨伞在手，才能把莫非定律踢出家门。”

四、为退休提前储蓄

戴夫·拉姆齐建议，当债务还清且应急基金得到处理后，是时候开始考虑其他重要的储蓄了：及早开始退休规划、累积退休金！最直接的方法是将每个月总收入的15％存入退休基金（计算公式：月收入ｘ0.15）。

五、为大学基金存钱

戴夫·拉姆齐计划的第五步：为孩子预存大学学费。不妨反思一下，自己是否有能力支付孩子的大学学费？如果有，那么将能确保他们未来的财务安全，也能更好地摆脱债务。

六、还清房屋贷款

相信每个背有房贷的人，都希望能尽早还清房屋贷款！在戴夫·拉姆齐7步骤计划的倒数第二步，将个人每个月的额外收入存入抵押贷款中，以提前还清债务，“完成这一步后，不仅可以获得心灵上的自由，还有更多的闲钱来滚钱！”

七、创造并累积财富

完成戴夫·拉姆齐计划的前面6步后，最后就可以专注累积财富了。切记不要忘记一定要建立好财务安全网，例如：健康的应急基金、退休户头、储蓄户头及大学基金等。此时此刻，是你在掌握着金钱，而不是被金钱掌握，财务自由对你来说，充满着各种可能性。 

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汇丰保险香港签发一张涉2.5亿美元（约11.89亿令吉）的人寿保单，打破健力士世界纪录的最高价值人寿保单纪录。由汇丰保险签发及全额承保，该保单于今年较早前签发，并经保险中介Charles Monat Group 售予一名超高净值客户。

该保单为汇珑环球寿险计划，是具备财富保值及传承功能的终身保障寿险计划。

除了该保单以外，汇丰保险在过去12个月亦签发另外10张保额价值5000万美元（约2.38亿令吉）或以上的保单予个人客户。这些大额保单证明了超高净值客户群使用人寿保险方案，作为财富传承及遗产规划工具的需求正不断增加。

汇丰保险香港及澳门行政总裁文德华表示：“亚洲是全球超高净值人士增长最快的地区，因此我们留意到区内透过保险方案进行业务继承、遗产管理及财富传承的需求有显著增长。我们签发这些大额人寿保单，证明香港已重新确立其作为财富管理首选的市场，以及其国际保险中心的地位。”

文德华称，展望未来，会继续致力投资于人才培训，以及产品及服务发展。

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“假如不管其他一切项目，要如何拥有最多财富?” 在科技先进的时代，财富的数据可以通过科技的方式计算。

健康生活方式或工作与生活均衡，这之间的关连是重要的。”

请提供数据或分析例子，证明看法是不正确的。

答：

询问的是关于个人价值观的问题。在财务规划涉及6个步骤，问题是第二个，收集数据和设定财务目标。

一名有经验和专业的执照财务规划师，需要具备工作时不情绪化的条件，不论是面对不同客户，在不同的情况，都要能应付自如。身为执照财务规划师，不能左右你的世界观、价值观和人生观。

举个例子，一些人说金钱对我是重要的，一些人倾向有良好的家庭生活方式，一些人则倾向零浪费，以追求财务目标等等。

也有一些人更糟，他们只希望投资组合都有利可图，直到他们抵达退休年龄，在市场任何情况时，金钱方面不会有任何损失。

那么这类型的人，在投资之前，需要检查他们的风险承受水平。风险承受水平分为3个层次：积进、适中和保守，测试的结果将包括你可以承受亏损水平的能力。

从洗肾费用看关联性

人力资源部长不久前指出，社险机构每一年为其会员，大约花3亿5000万令吉供洗肾用途。

根据马来西亚的洗肾和移植肾脏登记报告，洗肾病人在2021年增至4万9770个，比10年前就是2011年的2万 6480个大幅增加，每次的洗肾需要花1000至5000令吉。

让计算每年医治肾病的经费：

一周洗肾3次：RM7500（2500X3）

每月治疗费：RM30,000（7500X4）

每年治疗费：RM360,000（30,000X12）

看了马来西亚其中一个严重疾病：肾脏病的例子，可以看出财务规划是否与健康生活方式有关连。换句话说， 答案或决定:“是 ”或“否”。

当然，可以说，向NFK或社险机构（Socso）提出申请，以便享有比较便宜的治疗经费。但是，那有赖于是否符合资格（请了解有关机构设定的条件）。

从以上数据可以看出，多数的马来西亚人，并没有定期运动，吃也不健康，可能吃含太多糖分或盐的食物。

前面提到每年36万令吉的洗肾费，假如不需要这笔支出，就可以用作孩子的教育基金。

一般来说，假如家庭中有一个成员被诊断患上肾脏病，他们将动用所准备的资金，作为治病的费用，而不是作为将来储蓄。

这样的结果有两个，一个是好消息，一个是坏消息；好消息是在治疗的过程中存活下来，但不是所有人都可以做到，原因是缺乏治疗经费。

理财师说，解决方案是避免，以及做好转移风险的准备。避免是最好的方式，那就需要有健康的生活方式，一天运动至少30分钟，吃健康的食物，不含糖最理想。

投保转移风险给保险公司

可以通过支付保险费，将风险转移到保险公司，就是购买严重疾病保险。许多人并没有做到这点，直到医生在体检报告强调，身体健康已亮红灯。

人们普遍认为，还年轻，不可能会被诊断患上严重疾病。即使较后购买了，可是，当保险公司发现有潜在疾病，保险公司也会让将保单失效，原因是没有透露实际情况。

许多人会说，保险公司有创新保单，可以接受不健康的投保人，不过，要强调一点，销售有关保单的保险公司，通常保单受到条款与协议的约束，与一般保单的条款不一样，特别是来到理赔的时候。

保险覆盖率的守则：年收入的6至10倍，保险费是年收入的10%，假如你的保障概括不足够，专注在购买有保障的保单。

假如有购买严重疾病保单，以应对该疾病的治疗费，那么孩子教育基金就有保障。请不要误会是在建议大家购买严重疾病保单。

作为一名执照财务规划师，希望你的金钱免受意外或偶发事件（例如严重疾病）影响而流失。实际财务目标，例如退休规划、孩子教育基金等，可以按原定计划进行，俗称“财富保障”。

此外，可以准备另外一笔钱作为这个用途，称为“保健成本”财务目标，可是，在现实生活中，许多人并没有做到这点。

总的来说，请不要忽略第二程序的财务规划，作为个人的财务大计，坚守这些目标，不要以任何理由，例如要作为生意的周转现金或其他事项，用完已准备的金钱。

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